■　搶陸客商機 台灣飯店大打優惠戰

　 　陸客自由行商機，究竟有多大？目前台灣一般高級觀光飯店，主要經營歐美、日本與本地客為主，陸客入住率約占一至二成，但專門經營陸客的飯店，陸客入住率 高達七、八成，為此，開放自由行後，有多少陸客願意支付高額住宿費入住星級飯店，須要觀察一陣子，不過，台灣不少商務旅館已經喊出各種優惠要搶客，就連五 星級飯店也打出頂級招待策略，甚至有人推出飯店管家，要搶陸客市場。

　　觀光旅館公會理事長莊秀石也透露，近年來，大陸中型連鎖飯店如陽光 連鎖飯店等，曾來台招商，邀請台灣業者加入連鎖，除了陸資飯店來台探路，大陸大型開發商也紛紛來台找尋合作、投資機會，近幾年，高層多次來台的北京萬通集 團即確定將在台灣興建休閒住宅，連帶炒熱了相關房地產業的行情。

■　陸資看好區域 主要鎖定大台北

　　「大陸 業者看好自由行，來台想投資、租用、參股飯店的業者真的很多！」仲量聯行總經理趙正義指出，北京萬通地產看好台灣觀光休閒產業，將斥資十億人民幣，在淡水 小坪頂興建「萬通台北二○一一」大型休閒住宅，基地約三千坪，會興建約二八○戶休閒住宅，目標客群為大陸、新加坡、紐約、日本等金字塔頂端的客層。

　　趙正義表示，接觸過的大陸飯店業者約七、八家，不過，由於國內房價已高，且開發商掌握的土地，都朝高單價的豪宅開發，即使願意出售，價格也開得很高，令大陸業者買不下手，轉而希望以租用、參股方式進駐台灣巿場，而陸資當前最有興趣進駐的地點，仍以大台北地區為主。

■　重劃區量多難消化 房仲撐的苦哈哈

　　近幾年新興重劃區推案量大增， 房價漲得快又高，當地市場投資客多，轉手快，房仲店頭拓點也很迅速。新北市像淡水、林口、三峽北大特區，台北市內湖五期、南港重陽重劃區等地，形成「房仲 一條街」的奇觀，不過，最近區域內的店東有人已經「撐不下去，」選擇放棄經營投資客市場，整組團隊遷點作戰，也讓這些區域出現房仲店遷徙潮。

　 　不少店東們，開始跟加盟總部談判，先休息幾個月，原班人馬選擇轉戰以自住客比例較高的區域，或是發展較完備的區域，重新再起，就怕死守投資客量大區，會 影響後續發展。

■　豪宅與頂級地段 房價卻不動如山

　　「不過，有些區域相對穩定！」房仲坦言，豪宅房市仍然 不動如山，對於頂級客層來說，奢侈稅並沒有太大影響，富豪階級的口袋夠深，加上真正的豪宅產品，量少而稀有，因此，就算政府打房的力道再大，也不受影響。 此外，如信義區與新板特區等熱門區域，因為生活與交通機能出色，房仲發現，價錢完全不受奢侈稅影響，幾乎一點都沒有下修，雖然詢問度明顯下滑，但屋主寧可 以租代售，暫時度小月，等待房市翻轉再考慮賣出套利！

　　根據內政部不動產經紀資訊，全台不動產經紀業登記家數高達5158家，房仲業密度 直逼便利商店的「台灣奇蹟」將持續面臨奢侈稅考驗。不過，根據業者評估，若市況回不到去年水平，今年第4季起，一定會有5-10％的閉店潮，現行的遷徙 潮，則可視為房仲業的新警訊。

■　預售屋權利轉移 投資客大發利市

　 　小李是個精打細算的投資客，手握現金又眼光精準，沿著未通車捷運買賣預售屋，雖然都沒有搬進去住過，但靠著這樣一來一往，已經賺進大把大把的鈔票，不 過，他做最近卻接到國稅局的補稅通知，讓他看到很傻眼！

　　這是因為預售屋買賣和成屋不同，預售屋在完工之前，土地還是建商的，買方買的是 將來的「權利」，當預售屋完工之後，才有商品、有房子可以過戶給買方；完工之前的預售屋買賣，等於是「權利移轉」，建商把權利從A買家、移轉到B買家，地 政單位不會有資料，只有建商有記錄，銀行也會有資金往來，完全不須繳交印花稅或是契稅，行之多年下來，很多投資客賺到口袋飽飽。

■　 國稅局蒐集買賣資料 投資客別跑！

　　怎麼會有這麼便宜的事情？這得從預售屋的產權轉移方式談起！由於預售屋是完工交屋，才會過戶 給買方，興建過程中的交易，多半透過建商或房仲居間，進行買賣「權利」的移轉，戶政單位根本沒有地籍資料，但這兩年，特定地區房價直線上升，精明的投資客 買預售屋，建案還在銷售、或者還在打地椿，根本還沒蓋好，投資客就把預售屋賣掉，大賺一筆，卻不申報「其他所得」課稅，現在國稅局開始持續蒐集資料，專找 這類投資客麻煩。

　　台北市國稅局表示，如果是成屋買賣獲利，都要申報「財產交易所得」課稅，但土地免稅，只要申報土增稅，房屋至少要用 「房屋評定現值」計算所得，但針對這類買賣預售屋的投資客，他們現在有四十多人編制的資料科，專門蒐集、交叉比對各種資料，預售屋「權利」買賣獲利，其實 要申報「其他所得」，納入個人綜所稅課稅，按個人稅率計算稅額，一旦查到，一開罰就是罰0.5倍！

■ 　青年公園最平實 環境清幽話題多　

　　中信房屋行銷企畫部副理江龍名表示，青年公園可說是台北市最便宜的公園宅之一，雖然很多人 對於萬華區存在負面印象，但如果親臨周邊就會發現，青年公園住宅價格相對平實，周邊國宅多為１５~２５年之間的屋齡，每坪成交價約３０~３５萬之間。

　 　加上生活機能完善，青年公園內除了休憩，還有游泳池等設備，比起許多知名公園僅有綠地，住在青年公園附近能夠享受更多的福利。此外，萬華區近來捷運、都 更議題頻頻，是想要進駐公園宅的購屋民眾，既可兼顧生活品質，又能抗跌增值的不錯選擇。

■　區域小公園　實在又能享綠意

　 　除了大公園，區域的小型公園也是喜愛綠意的民眾，可以考慮的選擇。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，台北縣市有不少的社區型公園，雖然面積不大，但 一樣有綠意，內部也會設置簡單的兒童遊樂設施，價格也相對實在，屋主不大會因為具有公園話題而漫天開價，因此想要享受綠意，卻又不想負擔太重的購屋民眾， 不妨實地走一趟親身感受，再擇優下手也不遲。

■　鹹魚區域機能差 開車騎車自己來

　　中信房屋行銷企 畫部副理江龍名指出，被視為「鹹魚」的區域，往往不是凌亂的舊社區，就是周邊荒蕪一片，生活機能奇差無比的重劃區，以目前都市更新的速度來說，選擇後者似 乎與等待前者時間差不多，也因此不少民眾寧可前進目前空地多，生活機能差的區域，希望藉著提前佈局，長期經營，得以一夕翻身。

　　江龍名提 醒想要優先佈局的購屋人，必須得有花下大筆交通費的心理準備，因為這些區域別說是捷運，很多連公車都沒有，凡是得靠住戶自己來，也因此如果有得依靠接送的 家人，如老人、小孩，得先建立共識，免得為小事吵得不可開交。

■　錢進鹹魚精華區 搶進話題快翻身

　　此外， 想要看看鹹魚區會不會漲，就要注意區域的建商夠不夠多，夠不夠力。一個區域除了重大建設是否就定位之外，建商的實力往往佔了區域發展成功與否的關鍵因素， 一般來說，只要話題性強，又遇到好的大環境，房價往往一飛沖天，購屋人可以多多觀察，擇優佈局。

■　履保僅「價金轉付」 保障房仲佣金

　 　透過房仲業者買賣房產，為了保障賣方移轉房產之後，能順利取得買方給付的價金，多數大型連鎖房仲品牌都會推薦「成屋履約保證」或「價金履約保證」，不過 根據消基會調查發現，高達七成業者要求消費者自付履約保證服務費，以台北市購屋總價995~1,997萬元計算，履保費用至少2千至1萬2千元不等。

　 　問題是，消費者付了這筆履約保證的費用，果真能獲得百分之百的保證嗎？消基會質疑，現行仲介業者所提出的履約保證，充其量僅為「價金轉付」，因此若任一 方違約時，保證者無法代為履行契約，顯非「履約」保證，調查10家仲介業者，逾50%業者所稱履約保證制度，不僅誤導消費者，保障的卻是房仲權益，因為業 者可直接從履保專戶，扣除賣方應給付的房仲服務費。

■　房仲服務費過高 消基會建議趴數折半

　　此外，消基會 認為，房仲抽取的佣金上限6%，固然未超過中央主管機關規定的上限，不過，大部分業者拿中央主管機關上限的規定做為籌碼，令不知「可議價」之消費者「超 額」負擔。以目前台北市高房價為例，平均房屋總價落在995～1,997萬之間，仲介費高達49.75～71.82萬元不等，更不用說上億的豪宅仲介費， 更高達上百萬元。

　　消基會表示，依據信義不動產企劃研究室的成交數據，民國89年台北市成屋平均單價約23.4萬元，時隔10年，98年的平均單價為46萬元，房價幾乎漲了一倍，若以抽佣6%收費，似乎不盡合理，建議大台北地區的房仲服務費總趴數，應該降至3%較為合理。

■　台商回流購屋 漲幅一成起跳

　 　根據資料顯示，兩岸商務往返需求的台商不在少數，如今台北松山-上海虹橋機場開放直航，對習慣台灣居住環境的台商而言，將大大提升其在台購屋的意願。住 商不動產企劃研究室發現，包括民生東路3到5段、小巨蛋周邊、民族東路以南與合江街周邊3大區塊，統計直航前與近日房價後，發現房價漲幅都在10%以上。

　　「一成左右的漲幅，只是第一波！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，依照上海虹橋經驗，直航後機場周邊房價多少都會受到帶動，依照目前的狀況看來，未來機場運作更到位後，房價漲幅應該相當可觀。

■　看屋人數激增 豪宅最受矚目

　 　以行政區來說，中山區與松山區距離機場最近，在比價效應下，率先受惠！其中，民族東路以南與合江街區塊，最高漲幅將近兩成表現最佳。住商不動產龍江加盟 店東邱秀美表示，松山機場區依照使用目的可分為2大區塊，民族東路以南與民生東路以北為住宅型，民生東路以南與南京東路以北為商業區，但主要發展與房價成 長區集中在松江路以東。

　　「最近看屋的人，真的明顯多了！」敏感的房市已經率先感受到對飛的熱度，其中，多數看屋族都是台商或家屬，財力都有一定基礎，因此，看屋種類大都鎖定價格不斐的頂級豪宅，炒熱松山機場週遭高級住宅行情！

■　Q1土增稅大幅成長 交易量上揚4成

　　根據財政部統計處公布的最新統計數據，今年第一季台北縣土地增值稅實徵金額，約達35.43億元，相較去年同期金額約19.1億元，成長85.6％。契稅也交出漂亮成績單，今年第1季實徵金額，約達7.16億元，較去年同期成長35.7％。

　　以房屋買賣交易移轉申報件數來看，今年第1季房地產買賣移轉交易總計達2萬5,635筆，較去年同期上揚41.6％。太平洋房屋副總經理李珠華預期，未來在整體經濟GDP可能超過5％、兩岸經貿開放、ECFA簽訂及都更題材下，房市前景氣看旺。

■　地價指數上漲逾4% 蘆洲、新莊表現亮眼

　　根據台北縣政府地政局最新公佈的地價指數（98年10月至99年3月），較上期（98年4月至98年9月）上漲4.35%。其中又以緊鄰台北市的永和、三重、新店、中和、板橋以及蘆洲、新莊等區域，地價上漲情形最為顯著，成長幅度皆超過全縣平均值4.35%。

　 　李珠華表示，上述區域因具地利優勢，且為捷運路線經過區域，各項重大公共建設持續進行，在與北市比價效應下，成為購屋族群選擇目標。其中，三重、蘆洲與 新莊地區，近期因捷運蘆洲線、新莊副都心等陸續邁入完工階段，對區域不動產價格發揮支撐效果，除預售、新成屋市場需求穩定外，也帶動中古屋交易熱絡，不動產交易量呈現增溫態勢。