| 自行推算行情 買屋議價更有譜 | |
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不少人買房子，最大的問題就是不曉得如何出價，才能買得好、買得巧，房仲業者指出，最有用的方法就是勤做功課，否則亂出價，很難說服屋主讓步，除了蒐集周邊行情資訊，提供一些簡單的估價方式供參考。 ■ 房仲提供成交行情 參考期回推半年 信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出，最常見的就是請房仲業者提供近三個月物件周邊的成交行情。景氣正常時，以一般往回推3個月內的成交價為參考依據，但若遇盤整時期，則要回溯更久，至少回推半年。 此外，買方也可察看不同仲介同路段相似的流通物件，比較各個物件價格以及屋況的差異。若不想直接跟房仲業者打交道，最近也有大型的房仲業者開發出手機應用程式，號稱用智慧型手機就可以查出三個月內的成交行情，也不失為查房價的便捷方式。 ■ 租金回推算房價 捷運宅不適用 另外還有一種常用的是租金回推法，假設每坪月租金800元，乘以12個月，一年租金要9,600元，目前投報率多在2%~3%左右，就用9,600元除 以2%和3%，合理價格大約落每坪32~48萬元之間，但這是粗略的算法，如果鄰近捷運站，則投報率較高，並不適用這種估價方式。也有人用月租金乘以 250倍估算房價，舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值約在750萬元（誤差在正負0.03％間）。 ■ 地籍謄本藏玄機 可推估前一手價格 或者調地籍謄本推算買方進場價格，地籍謄本上有登載他項權利的擔保債權總金額，除以1.2，可推估實際貸款金額。例如：在2005年進場，擔保債權總金 額為1,200萬，實際貸款金額為1,000萬，當時貸款成數約八成五左右，反推實際購買金額約為1,180萬，以此作為議價參考。 【網路地產王www.vrhouse.com.tw】 |
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