■　新北市核心 板橋房市更上層樓

　 　過去幾年來，板橋在台北縣房市的表現，一直是最亮眼的一顆星，尤其是新版特區的房價，已經屢屢站上高點，價格不輸給信義區的豪宅！然而，隨著新北市升格 的議題延燒，板橋的房價仍有再攀高峰的可能，專營板橋的房仲張小姐說，光是去年一年，就傳出有新成屋的房價，從預售一坪30萬的價格，漲到40萬，「買到 賺到，現在再脫手的投資客，輕鬆賺進兩三百萬的，大有人在！」

　　預估新北市升格的效應，將在年底又有一波行情，而很多人已經瞄準商機，蓄 勢待發！在這個時間點，要到何處挑選精華物件？根據調查結果，板橋大致上仍以捷運沿線及新板特定區週邊交易較為熱絡，包括文化路、民生路、雙十路、中山 路、中正路、漢生東西路、四川路一帶，中古公寓成交行情，一坪平均約15到19萬元，大樓成交行情每坪平均約23到28萬元，新板特定區一帶新成屋每坪則 達35到40萬元，都是十分搶手的物件。

■　捷運加持 土城房價日漸亮眼

　　買不起高房價的板橋，最近，往土城移動的購屋族，也越來越多。過去，離台北車程稍遠的土城，房價一直都停在一字頭，無法向上拉抬，不過，在捷運通車後，現在有不少打出精緻豪宅的建商進駐，已經有人開出單坪二十萬以上的價格，隨著年底升格效應，區域行情可期。

　　其中，土城市以有捷運經過的區域，最為熱門，交易主要集中於海山捷運站一帶區域，包含學府路、裕民路、學成路、明德路、裕生路範圍，中古公寓成交行情每坪平均約13到15萬元，大樓成交行情每坪平均約16到19萬元。

■　日租套利容易 投資客趨之若鶩

　　不用身分登記、租金便宜、裝潢設施不輸五星級飯店的日租套房，這幾年越來越流行，遍佈北中南各大景點，投資客斥資打造精美裝潢，內部陳設不輸五星級飯店，但價格卻相對輕薄短小，有業者削價競爭，甚至一晚只收不到一千元，就能入住。

　　投資客會願意購買這類套房，其實，也是經過精打細算，以20坪套房為例，如果一個月能租出15天，平均房租收入就可以超過一萬五元左右，比起出租給固定的房客，頂多只能租一萬元，相較之下，收入豐厚不少，難怪越來越多投資客，瞄準這一塊商機，積極投入資本套利。

■　政府擬修法管理 投資日租須三思

　　其中，最引發爭議的，就是目前日租套房最密集的高雄東帝士85大樓、美術館特區附近或大樓，因為依《民宿管理辦法》，高雄市區無法經營民宿，業者改以「日租屋」變相經營，依法住宅區的日租屋，違反《都市計畫法》應取締，位於商業區的日租套房，則必須輔導合法，而去年元旦觀光局成立至今，因接獲檢舉而稽查共二十多件，部分是檢舉非法旅館、部分是消費糾紛。

　 　日租屋目前無法可管，無法開單裁罰，因難認定是旅館，也難適用《消費者保護法》，形成管理死角，高雄市政府憂心日租屋衍生的治安、住家環境及消費糾紛， 有意制定相關法令管理，甚至希望將修法層級，提高到中央，因此，未來投資這類日租套房的投資客，很可能會面臨法令管理的問題，建議未來將購入投資的人，一 定要把風險考慮進去，以免後悔莫及。

■　捷運蘆洲線特色 沿著學區設站

　 　根據永慶房仲集團5月成交資料統計，捷運蘆洲線的三重國小站、三和國中站、徐匯中學站、三民中學站、蘆洲站，每坪房價分別為15.7萬、16.0萬、 18.3萬、16.9萬、16.5萬，住宅價位每坪介於15~19萬之間，相較於北市房價每坪動輒近50萬，房價差距約3倍，因此吸引不少首購、換屋族， 前往三重、蘆洲購屋。

　　捷運蘆洲線最大特色及優勢就是沿著學區設站，因此有愈來愈多購屋族為方便小孩上學及上班通勤，入住三重及蘆洲，加 上捷運旁生活圈成熟，距離北市車程30分鐘內，房價相對北市便宜許多，未來還有環狀線交會，後市備受看好。捷運三重國小站以及徐匯中學站最具代表，今年一 至五月交易量成長幅度突破5成。

■　新莊線市區段優勢 幾乎站站雙捷運

　　另外預定與蘆洲線同步通車的新莊線市區段，第一階段通車範圍從台北市大橋國小站至忠孝新生站，除中山國小站外，未來每站都具備雙捷運的優勢，其中房價漲最多的是行天宮站，5月住宅均價每坪48.6萬，較去年同期漲幅高達22%。

　 　新莊線市區段交易量成長最多的是中山國小站，1~5月交易量較去年同期增幅為51%，交易熱絡可見一般。永慶房屋研展室協理黃增福指出，中山國小站因鄰 近中山國小、新興國中及稻江護校，學區優勢帶動交易量成長，今年1~5月成交量較去年同期增加高達5成，中古大樓每坪均價約44.3萬元。

■　每坪底價55~60萬 遠低於市場行情

　 　新莊副都心與頭前重劃區，是台北縣近年來房市最火的一區，除了本身地理位置距離台北市不遠外，更具備有「一高、二快、三捷運」的優勢，加上屬於大面積的 重劃區，早已吸引眾家建設公司積極卡位，從去年頭前重劃區的首案每坪推案行情約35萬元，今年已有推案開價達每坪45萬元，短短一年的時間，區域新案行情 就上漲將近3成。

　　首批標售的24筆土地，位於台北縣新莊市中信街、昌平路和中原路交界附近，鄰近中信國小、昌平國小及頭前國中，土地從38坪~239坪不等，每坪底價55萬~60萬，標售的土地使用分區皆屬住二，容積率350%、建蔽率60%，目前市場行情約每坪90~115萬之間。

■　去年成交近40萬 今年開價上看50萬

　 　住商不動產新莊中平加盟店長李孟純指出，目前副都心區域內住宅用地成交達到每坪70~80萬，預售新案開價也突破50萬，顯見市場熱度驚人。台灣房屋新 莊副都心加盟店長徐弼群表示，頭前重劃區興富發建設推出一期至五期都快速結案，去年底鄉林建設推出的淳風也推出不到一個月結案，成交每坪約38萬~39 萬，目前轉手價約43萬~45萬，增值潛力驚人。

　　信義代銷協理何胤諭分析，928檔頭前重劃區，就有10檔的新案可能公開。因此這一次 副都心重劃區土地標售案，可視為928檔期的先行指標，若標售狀況佳，有機會激勵頭前重劃區個案順利銷售，近而對於副都心的房價有拉抬的效果，未來新推個 案房價，可能上看每坪50萬元以上。

■　一方作主借款人 另一方做連帶保證人

　　銀行房貸部表示，就算是夫妻聯名房貸，主借款人也只能有一位，另一位必須當連帶保證人。銀行指出，連帶保證人該負的責任跟義務，幾乎與主借款人一樣，只要主借款人哪天落跑，連帶保證人就必須繼續還款。

　　銀行表示，近幾年來發現，男女雙方為了保有彼此權益，有越來越多人做聯名房貸，比例有逐漸提高趨勢，至於誰做主借款人？銀行建議最好是信用良好的一方，如果夫妻當中有一人是事業負責人，則建議另一位當主借款人較合宜。

■　產權寫清楚 濃情轉薄少紛爭

　　雖然做聯名房貸，不讓彼此權益吃虧，但最好也能將雙方持有比例寫清楚，例如男方負責頭期款，女方負責內部裝潢、家具，未來每個月房貸繳付由雙方共同負擔等，這些細節可要求代書幫忙，在合約上載明。

　　住商不動產法務協理吳光華表示，雖然愛在濃時談錢傷感情，但現在把話說在前頭，將會減少日後許多不必要紛爭，繳付房子任何費用時，最好也要留下單據作為憑證，金錢流向清楚，對雙方都有保障。

■　緊鄰淡海輕軌站 每坪成本僅23.7萬

　 　住商不動產淡水新市加盟店盧進和店長指出，該地位於新市三路二段與義山路二段路口，算是新市鎮較為內部的土地，現況周邊以綠地和空地為多，但引人注目的 是，該地高達700%的容積率，每坪土地成本僅23.7萬元，以及未來位於捷運站出口附近的優越位置，倘若順利開發，將是淡海新市鎮的一塊黃金地。

　 　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，雖然傳出淡海新市鎮捷運規劃興建利多，但目前看來，捷運影響效果不甚強烈。另外，新市鎮標售的土地面積大，雖 單價低但總金額高，多為2、30億以上的中大型投資案，勇於投資的建商有限，目前來看，新市鎮未來開發時程漫長，建商並不勇於進場，最終只一標出脫。

■　淡海新成屋1字頭 未來推案上看25萬

　 　信義房屋淡水新市店長徐瑞陽表示，淡海新市鎮目前仍以靠近舊市區的區段買氣較佳，從4月開始假日看屋的人開始增加，捷運「綠山線」將優先興建消息曝光 後，5月成交開始放量，與3月相比，看屋人潮至少多了3~4成，且房價與年初時相比，每坪大概上漲約1萬餘元，目前新市鎮入口處，新屋房價每坪僅 13~15萬元，仍是相當便宜。

　　永慶代銷事業處副總吳金銘認為，淡海新市鎮在前一波金融海嘯衝擊下，推案能量停滯，這兩年地區建案銷售 以成屋或興建中的案子為主，預售建案操作的難度較高。不過淡海、沙崙天然無價的山水美景，配合未來淡江大橋、輕軌捷運、芝投快速道路的陸續完工，將成為大 台北地區居民的住宅首選，未來推案單價將突破25萬。

■　高房價已達臨界點 2成3打消購屋念頭

　 　「網路地產王」進行為期一個多月的線上民調，詢問無殼一族對於520檔期的購屋想法，結果顯示，高達三成三網友堅持「不降價、不買房」的原則；兩成三基 於低所得追不上高房價，已經打消購屋念頭；不過仍有合計四成三的網友認為，高房價已成定局，不如先求有、再求好，或是寧願貴貴地買，及早卡位進場。

　 　對照五月份房市成交量下滑近一成來看，不僅賣方惜售、議價空間小，就連買方的立場也愈顯堅定，不願意一味追價，此舉將拉長買賣雙方撮合期。「網路地產 王」總經理鄭弘杰認為，從網路購屋民調可推論，無殼網友對於高房價已達相對臨界點，甚至有網友已經心灰意冷，放棄購屋的念頭；此外，除了部分購屋預算充裕 的網友之外，一般老百姓僅能遷移至更外圍的地區定居。

■　大台北平價區夯 內湖、新莊網友最愛

　　「網路地產 王」統計五月份大台北地區預售屋、新成屋的熱門點閱數據，台北市仍以內湖區居冠，顯見位居北市中段班房價的內湖地區，由於具備優質環境、內科園區的龐大就 業機會，支撐內湖房市買氣。其次排行2、3名的熱門地區各為文山區與北投區，而非精華地段的大安、信義、松山或中山區，可見價格仍是決定民眾購屋的最主要 因素。

　　至於台北縣房市雖然相對便宜，但仍以平價地區最為吃香。一向是北縣房市龍頭指標的板橋市，五月份的熱度稍退，反而以新莊、淡水表 現較為亮眼。鄭弘杰分析，新莊房市利多即將逐一兌現，無論是副都心或是捷運新莊、機場、環狀線，皆強化民眾購屋的增值信心，至於淡水房市明顯復甦，可能與 淡海輕軌線起死回生，加上天候回暖有莫大關係。

■　北市均價近50萬 北縣第2圈買氣旺

　　根據信義房屋內部成交資料統計，5月房市交易量較4 月小幅衰退5~10%。最具指標的北市房價每坪達49.9萬元，每坪接近50萬元大關，呈現價漲量縮格局。由於台北市中心高房價讓一般受薪階層無力進駐， 促使萬華、社子每坪不到30萬的中古大樓，具備「北市門牌、北縣價格」，保有相對穩定的買氣。

　　反觀今年以來表現亮眼的台北縣，則在二線 區域強、一線區域弱的消長下，拉低北縣成交均價，單價下滑2.6%、每坪22.9萬元。一線區域如新店、板橋、永和、中和等，精華地段房價已經追上北市郊 區，造成短線買方有些遲疑；但相對低價的北縣二線區，像是新莊、泰山、林口、淡水、汐止等地，買氣相對強而穩定。

■　大台北房市M型化 民眾購屋意願滑落

　　永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，大台北房市M型走勢已愈加明顯，一般住宅部份，以市郊區外圍及北縣捷運沿線交易為主，市中心豪宅與投資型產品成交比重相對突出，整體房市高峰皆指向於ECFA兩岸資金面，引領房價補漲的預期心理。

　　而在中南部房市表現上，台中以北的行政區多不好過，平均買氣下滑15%，南部表現反而相對穩健，平均成交量減少不到10%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，受到報稅影響，民眾購屋與看屋意願大減，加上五月起台灣股災連連，市場充滿不確定的氣氛，更讓房地產買氣蕭條不少。

■　房仲提供成交行情 參考期回推半年

　　信義地政士聯合事務所專案經理林以德指出，最常見的就是請房仲業者提供近三個月物件周邊的成交行情。景氣正常時，以一般往回推3個月內的成交價為參考依據，但若遇盤整時期，則要回溯更久，至少回推半年。

　　此外，買方也可察看不同仲介同路段相似的流通物件，比較各個物件價格以及屋況的差異。若不想直接跟房仲業者打交道，最近也有大型的房仲業者開發出手機應用程式，號稱用智慧型手機就可以查出三個月內的成交行情，也不失為查房價的便捷方式。

■　租金回推算房價 捷運宅不適用

　 　另外還有一種常用的是租金回推法，假設每坪月租金800元，乘以12個月，一年租金要9,600元，目前投報率多在2%~3%左右，就用9,600元除 以2%和3%，合理價格大約落每坪32~48萬元之間，但這是粗略的算法，如果鄰近捷運站，則投報率較高，並不適用這種估價方式。也有人用月租金乘以 250倍估算房價，舉例來說若是房屋租金是3萬元，那麼房屋的合理價值約在750萬元（誤差在正負0.03％間）。 　　

■　地籍謄本藏玄機 可推估前一手價格

■　桃園、高雄房價平實 自住買氣不墜

　 　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，相對平價的桃園縣與高雄市，受惠於整體經濟逐漸改善，加上房價長期處於低檔水位，促使房市交易量緩步向上。譬如桃 園地區，低房價吸引大台北購屋族進駐，加上機場捷運以及台鐵捷運化等重大利多發酵，如中壢、八德、南崁與中正藝文特區，都維持不錯的買氣。

　　台灣房屋園區直營店長呂銘輝表示，在六大都會區當中，以新竹市修正幅度最大，成交量跌幅高達12.9%，不過這不代表竹科新貴買房縮手，觀察竹科人購屋習性，對於新屋的需求較為強烈，目前新成屋主要熱門區段在關埔一期、二期，而非竹科人偏愛的竹北高鐵特區。

■　兩岸利多將噴發 房市再創新高峰？

　　永慶房仲集團研展室協理黃增福分析，今年三月全台建物買賣移轉件數高達34,880件，都遠高於去年月平均32,358件，增幅達7.8%，顯示政府推行的溫和穩定房市措施，反而有助於全台買氣穩定上揚，唯獨從房價角度來看，目前台北市房價偏高，使得成交量逐漸萎縮。

　　不過住商不動產企畫研究室主任徐佳馨預期，扣掉不確定因素較大的五月，如無意外，ECFA將在六月簽訂，同時台北松山機場將與上海虹橋機場直航，在利多釋出的同時，能否讓房市上演慶祝行情，並創造新一波的高峰，值得觀察。

■　不得阻撓地質調查 違者最高罰緩50萬

　　根據初審通過的地質法草案規定，經濟部應將具有特殊地質景觀、地質環境或有發生地質災害之虞的地區，公告為地質敏感區。地質敏感區的劃定、變更或是廢止，都將設立地質敏感區審議會來進行，審議會中專家學者不得少於總人數的1/2。

　　草案中也規定，如果土地可能造成地質災害，有危害公共安全之虞時，主管機關得派查勘人員進入公、私有土地，進行地質調查或災害鑑定，土地所有人、使用人、管理人不得拒絕、規避或妨礙，否則將可處以新台幣10萬元以上、50萬元以下罰鍰。

■　未來公佈敏感地質 山坡宅房價應聲跌

　 　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，新版規定在某些程度上比舊版寬鬆，如舊版「依法令規定進行土地開發行為者，土地開發申請人應於申請時提出基地地質 調查及地質安全評估報告。」；至於新版，只有土地開發行為基地有「全部或一部位於地質敏感區內者」，才應於申請土地開發前，進行基地地質調查及地質安全評 估。

　　徐佳馨表示，地質法的初審通過，對於讓我國過去毫無章法的國土利用，重回永續經營的思考，是具有相當大的意義；不過，民眾購屋權益雖然更有保障，但不可否認的，未來公布敏感地區，可能對山坡地住宅房價產生衝擊性的影響。

■　海砂屋列管43件 拆除重建優惠多

　 　根據北市建管處的資料顯示，民國83年迄今處理海砂屋，共列管62件、3,187戶，成功處理19件、1,335戶。以件數來看，16年來解除列管的成 功機率，大約三成；戶數來看，成功率接近四成二。另外，截至五月中旬為止，仍遭到列管的43件海砂屋，有7件申請都市更新劃定單元，2件申請建造辦理拆除 重建，其餘仍處於未定之天。

　　中信房屋資深法務專員白宗益表示，民國84年1月23日前完工的建築物，所含氯離子每立方公尺超過0.6公斤，而且被鑑定為應該拆除重建的海砂屋，倘若在五年內沒有重建，容積獎勵就會逐年遞減5%，因此建議海砂屋的住戶，儘快把握此獎勵措施，除了可確保居家安全，同時還能提高房地產的增值空間。

■　整合住戶難度高 拆除重建機率低

　 　台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊表示，海砂屋和輻射屋都屬重大公害，按目前法令拆除重建，除可保留原容積外，中央法規對輻射屋最高容積獎勵30%， 海砂屋則授權地方政府處理，容積獎勵最高上限也是30%。不過，海砂屋的整合相當困難，大多建物鑑定結果只需補強，未達到強制拆除標準，加上住戶意見不 一，使得拆除重建的成功率偏低。

　　邱太煊認為，海砂屋位於台北市精華地段，建商才有整合的意願，若是位於郊區偏遠地帶，即使有容積獎勵誘因，建商也不願意參與；但精華區房價高、利潤高，卻也最難整合，因此投資客打算搶進海砂屋之前，還是應該三思而行！

■　三房住宅產品 空間符合居家需求

　　房仲業者表示，一般來說三房商品室內坪數，大多約３０坪上下，就算兩人打算只生一個小孩，另一個房間也可做成書房或客房，三房商品空間大，不至於因為沒有私人空間，讓人喘息不過來，造成雙方摩擦、感情生變。

　　中信房屋表示，三房商品仍是市場主流，只要地點別太差，未來轉手賣出價格也不至與現在差太多，不會有越住越虧的感覺。

■　挑選小宅產品 鎖定捷運周邊宅

　　如果手上預算不足，只能買的起套房或二房商品，地點也相對顯得重要，最好能挑在捷運周邊，或者學區、上班族密集地點，未來想要小房換大房，不管是出租或者出售，才能賣到好價格。

　　而銀行對於套房及二房商品，貸款仍屬於保守態度，雖然總價低，但有意購買的準買方，最好還是要多準備自備款，避免貸款成數不足時，自備款繳不出來，訂金被沒收的窘境，且此類商品貸款利率偏高，也可請銀行精算，未來每個月該負擔多少房貸，以方便個人財務規劃。

■　公寓每坪破40萬 一戶25坪要價千萬

　　台北市的老舊公寓，原本房價已先反應都更行情，在北市府提出容積獎勵最高達2倍的消息曝光後，信義房屋網站的公寓搜尋量明顯增加外，北市4月老公寓的房價，也上升至每坪41萬元，首度超過每坪40萬元大關，等於25坪的老公寓，就要價千萬元。

■　公寓反應都更行情 投資留意潛藏風險

　　尤其台北市中心的大安、中正區等高房價地段，在都更一屋換一屋的美夢之下，成交行情動輒每坪50、60萬以上。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，提高容積獎勵，增加住三公寓都更的機會。

　　但都更整合曠日費時，想舊屋換新屋的民眾，選擇公寓的時候，最好了解社區都更案的推動狀況，並且要把時間成本列入考量的重點，以免造成額外的財務負擔；至於短線老公寓行情是否有漲幅過快的情形，還有待觀察。

　　北市府的都更獎勵措施，除帶動老公寓行情外，對於已經在進行中的都更案，更吹起一波春水，都更業者指出，已經進行一半的都更案，不少住戶因為受到新的政策影響，反而出現一股觀望氣氛。

■　包租4大撇步 快速縮短空置期

　 　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，現階段的房東確實較願意砸重金投資，以降低空置率，加裝第四台連同寬頻網路，費用不過幾千元，僅需一個房間的月租 金便可輕鬆回收，但若讓房間持續空置數月，反而因小失大，得不償失。其實想秒殺出租並不難，訣竅除了「設備升級」、「可短期租賃」和「租房不設限」外， 「降價求租」也不失為房東所祭出的必租絕招。

■　招租如相親 圖文並茂強化優點

　　住商不動產企研室主任徐佳馨提醒包租公，招親好比相親，在網路張貼招租廣告時最好圖文並茂，適度表現自家房子的優點，如格局、採光、居家安全、設備提供等。

　 　根據統計，現在擁有「全配」的套房比例頗高，不少房東提供了傢俱家電等「全配」設施，包括洗衣機、電視、冰箱、冷氣、第四台、寬頻網路等一應俱全，讓租 屋族不需額外增加租賃成本，只要提一卡皮箱就能入住。面對選擇多又愈來愈精明的承租方，房東愈是體貼房客，愈是能讓出租物件能見度提高，也加速成功出租的 機會。

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■　市中心房價3字頭 特定路段找得到

　 　這裡是台北市的敦化南路，畫面上正在施工的建案，號稱是今年五二零檔期，每坪開價突破兩百萬元的豪宅指標個案。由於景氣復甦、業者哄抬、加上媒體推波助 瀾，台北市中心預售屋的開價愈喊愈高，每坪動輒百萬以上，毫不稀奇，也讓外界產生錯誤的刻板印象，以為三字頭的中古屋，在台北市中心已經絕版。

　 　根據房仲業者統計，其實在所謂的豪宅聚落，譬如大安、信義、松山、中山區，還是找得到坪數三十坪左右、總價低於一千萬元的中古屋。房仲業者黃增福舉例， 信義區的福德街、吳興街，還是找得到這樣價位的物件；大安區和平東路三段、臥龍街附近也有機會；松山區可能在撫遠街、新東街周邊；至於中正區，靠近汀洲 路、環河路也找得到這樣的物件。

■　屋況、環境堪慮？ 撿便宜先三思

　　不過房價便宜不是沒道理，除了屋齡高、屋況差之外，可能還有其他的抗性，譬如面對福地、交通不便、或者緊臨高架橋、快速道路等，都會影響居住品質，打算購屋自住的民眾，下手前還是得謹慎考慮。

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